L’État des Risques et Pollutions (ERP) est le document que tout vendeur ou bailleur doit annexer à chaque avant-contrat et contrat de bail dès que le bien se situe dans une commune exposée à un risque répertorié. Oublié ou périmé, il expose le vendeur à une annulation judiciaire de la vente. Ignoré par l’acquéreur, il le prive d’un outil de négociation décisif, notamment face à un bien situé en zone PPRi ou ayant subi plusieurs arrêtés Cat-Nat.
Définition légale de l’ERP
L’ERP, anciennement ESRIS (2017-2018) puis ERNMT avant 2017, est un document d’information précontractuelle obligatoire régi par l’article L125-5 du Code de l’environnement, complété par l’article L125-7 introduit par la loi ELAN de novembre 2018. Il doit être annexé :
- au compromis de vente et à l’acte authentique pour toute transaction immobilière ;
- au contrat de bail pour toute location (nue, meublée, saisonnière) dans une commune listée par arrêté préfectoral.
Le document est généré gratuitement via le portail Géorisques.gouv.fr en saisissant l’adresse exacte du bien. La génération prend moins de deux minutes et produit un PDF normalisé horodaté. Aucun intermédiaire payant n’est légalement requis.
À noter : Le champ d’application couvre toutes les communes dont la liste est fixée par arrêté préfectoral en application du décret n°2005-134 du 15 février 2005. Vérifiez si votre commune est concernée sur Service-Public.fr — État des risques.
Contenu de l’ERP : cinq familles de risques
L’ERP synthétise l’ensemble des risques affectant le bien à partir des données officielles de l’État. Il se structure en cinq familles :
- Risques naturels : inondation (PPRi, atlas des zones inondables, plus haute crue connue), mouvement de terrain (argiles, cavités souterraines), séisme (zonage Z1 à Z5), incendie de forêt, avalanche, submersion marine, retrait-gonflement des argiles (RGA).
- Risques technologiques : sites SEVESO seuil bas et haut, transport de matières dangereuses (TMD), anciennes industries référencées (bases BASIAS et BASOL).
- Radon : potentiel radon de la commune (catégorie 1, 2 ou 3) selon l’arrêté du 27 juin 2018 et l’article R1333-29 du Code de la santé publique.
- Pollution des sols : présence de Secteurs d’Information sur les Sols (SIS) issus de la base BASOL, gérée par le ministère de la Transition écologique.
- Historique Cat-Nat : liste des arrêtés de catastrophe naturelle reconnus sur la commune pour les 15 dernières années, avec les dates de publication au Journal officiel.
Chaque rubrique comporte une mention Oui / Non pour le bien et, le cas échéant, une cartographie communale. Pour l’inondation, l’ERP précise si le bien est en zone réglementée PPRi (rouge, bleue ou blanche) ou hors PPRi dans la zone d’aléa de référence.
Attention : Un PPRi peut être prescrit (en cours d’élaboration), approuvé (opposable) ou caduc (annulé). L’ERP indique le statut à la date d’édition, mais un PPRi révisé après cette date ne sera pas reflété. Consultez Géorisques.gouv.fr pour le statut en temps réel.
Validité et mise à jour obligatoire de l’ERP
La durée de validité de l’ERP est de 6 mois à compter de la date d’établissement. Ce délai est trop souvent ignoré, en particulier lorsque le délai entre compromis et acte authentique se prolonge au-delà de 6 mois.
- Validité de 6 mois : au-delà, le vendeur ou bailleur doit produire un nouvel ERP, faute de quoi l’existant est inopposable à l’acquéreur ou au locataire.
- Mise à jour obligatoire entre compromis et acte si un événement modifie les risques : révision du PPRi, nouvel arrêté Cat-Nat publié au Journal officiel, mise à jour de la liste communale par la préfecture.
- Un ERP par bien : en cas de vente en lot, chaque lot nécessite son propre ERP. Pour une copropriété, l’ERP de l’immeuble est complété si nécessaire par un ERP spécifique au lot.
- Conservation 30 ans : le notaire conserve une copie de l’ERP 30 ans après la transaction pour couvrir tout litige ultérieur sur la connaissance du risque.
Un ERP périmé est traité par la jurisprudence comme une absence d’ERP : l’acquéreur peut invoquer le défaut d’information pour obtenir une réduction de prix ou la résolution de la vente.
Sanctions civiles : absence d’ERP ou ERP périmé
Le défaut d’ERP n’est pas une simple irrégularité administrative. Il ouvre droit à des recours civils efficaces, confirmés par plusieurs arrêts récents.
- Résolution de la vente : annulation avec restitution intégrale du prix et des frais (Cass. 3e civ., 19 mai 2021).
- Diminution du prix : action en restitution partielle proportionnelle au préjudice (Cass. 3e civ., 7 décembre 2022).
- Dommages et intérêts : indemnisation des sinistres survenus que l’acquéreur aurait pu anticiper, notamment les inondations et les travaux de mise en conformité non provisionnés.
- Pour la location : diminution du loyer, résiliation aux torts du bailleur avec prise en charge des frais de déménagement.
Le délai de recours est de 5 ans à compter de la découverte du défaut (article 2224 du Code civil). La responsabilité du vendeur, du bailleur et de l’agent immobilier peut être engagée conjointement au titre du devoir de conseil. La méconnaissance du risque ne constitue pas une cause d’exonération pour le professionnel.
Réflexe acquéreur : le délai légal de rétractation est de 10 jours après signature du compromis (article L271-1 du Code de la construction). Si l’ERP vous est remis au moment de la signature, exigez au moins 5 jours de lecture avant de signer pour évaluer les risques sereinement.
Ce que révèle l’ERP pour votre projet en zone inondable
L’ERP est souvent traité comme une formalité administrative. Pour un bien en zone exposée, il est l’outil d’analyse de risque n°1 avant tout engagement. Trois usages concrets.
Avant l’achat : le filtre initial
L’ERP révèle immédiatement si le bien est classé en zone PPRi, quel niveau d’aléa (rouge = inconstructibilité quasi-totale, bleue = prescriptions techniques), et s’il a subi des arrêtés Cat-Nat dans les 15 dernières années. Un bien ayant 3 arrêtés ou plus sur 5 ans peut être soumis à un doublement de franchise selon l’article L125-2 du Code des assurances : la franchise habitation passe de 380 € à 760 € si la commune n’a pas de PPRi approuvé. Source : Légifrance — art. L125-5 Code env.
Pour la négociation du prix
Un bien classé en zone bleue PPRi avec deux Cat-Nat reconnus dans les 5 dernières années justifie une décote de 10 à 25 % sur le prix au m² selon les données MRN (Mission Risques Naturels). La décote est d’autant plus justifiée que les travaux d’adaptation obligatoires peuvent atteindre 5 000 à 25 000 € selon la surface habitable.
Pour planifier les travaux avec le Fonds Barnier
La zone PPRi identifiée dans l’ERP conditionne directement l’éligibilité au Fonds Barnier (FPRNM). Ce fonds de prévention finance jusqu’à 80 % des travaux d’adaptation pour les propriétaires en zone PPRi approuvé, dans la limite de 240 000 € pour une résidence principale. À ne pas confondre avec le régime Cat-Nat, qui indemnise les dommages après sinistre : les deux dispositifs sont complémentaires mais indépendants.
Fonds Barnier ≠ Cat-Nat : le Fonds Barnier finance des travaux préventifs (batardeau, clapet anti-retour, cuvelage). Le régime Cat-Nat indemnise les dommages après sinistre. La franchise Cat-Nat habitation est de 380 € (biens professionnels : 1 520 €) selon les textes en vigueur sur Légifrance.
PPRi dans l’ERP : prescrit, approuvé ou caduc
L’ERP mentionne le PPRi applicable, mais il faut vérifier son statut précis pour interpréter correctement l’information. Trois statuts possibles.
- PPRi prescrit : le plan est en cours d’élaboration par la préfecture. Les servitudes de constructibilité ne sont pas encore opposables, mais le bien est déjà signalé comme en zone à risque. Durée d’instruction habituelle : 3 à 5 ans.
- PPRi approuvé : le plan a fait l’objet d’une enquête publique et d’un arrêté préfectoral d’approbation. Il est opposable aux tiers et génère des obligations pour les propriétaires : travaux de mise en conformité, règles d’urbanisme renforcées, éligibilité au Fonds Barnier.
- PPRi caduc : le plan a été annulé par décision de justice (tribunal administratif) ou est en cours de révision. L’annulation du PPRi ne supprime pas le risque physique : le bien reste en zone inondable même si le document réglementaire n’est plus en vigueur.
Un PPRi approuvé datant de plus de 10 ans peut avoir été partiellement révisé sans que l’ERP le reflète. Vérifiez le statut à jour sur Géorisques.gouv.fr et auprès de la DDT du département. Pour les zones à fort aléa, demandez également l’Atlas des Zones Inondables (AZI) via le portail Ecologie.gouv.fr — PPRN.
Piège à éviter : un ERP mentionnant « PPRi : Non » peut signifier que le bien est hors périmètre du PPRi approuvé, mais il peut rester dans la zone d’aléa de l’atlas. Aucun règlement prescriptif ne s’applique, mais le risque physique d’inondation existe. Croiser l’ERP avec la carte Géorisques reste indispensable avant tout achat en zone susceptible d’être inondée.
Questions fréquentes sur l’ERP
L’ERP est-il payant ?
Non, sa génération sur Géorisques.gouv.fr est gratuite. Certains professionnels proposent un service payant (de 10 à 60 €), mais ce n’est pas légalement requis. Le coût ne peut pas être refacturé séparément à l’acquéreur ou au locataire.
Qui est responsable de fournir l’ERP ?
Le vendeur lors d’une vente, le bailleur lors d’une location. En pratique, le notaire ou l’agent immobilier réalise la démarche pour le compte de son mandant. La responsabilité du professionnel est engagée si l’ERP est absent ou périmé, au titre du devoir de conseil reconnu par la Cour de cassation.
L’ERP est-il obligatoire pour les locations meublées et saisonnières ?
Oui. Depuis la loi ELAN (novembre 2018), l’obligation couvre toutes les locations : nue, meublée, saisonnière, y compris les plateformes de location courte durée. Seul cas d’exclusion légal : la location de chambres d’hôtes à 4 personnes maximum dans la résidence principale du bailleur.
Que faire si l’ERP révèle un risque d’inondation que je ne connaissais pas ?
Quatre réflexes : (1) invoquez le délai de rétractation de 10 jours (article L271-1 CCH) ; (2) faites réaliser un diagnostic de vulnérabilité par un bureau d’études indépendant ; (3) renégociez le prix sur la base de l’ERP et de la sinistralité communale ; (4) vérifiez l’éligibilité au Fonds Barnier : jusqu’à 80 % des travaux de protection peuvent être financés en zone PPRi approuvé.
L’ERP intègre-t-il les derniers arrêtés Cat-Nat ?
L’ERP liste les arrêtés Cat-Nat publiés au Journal officiel dans les 15 dernières années pour la commune, d’après la base GASPAR (Géorisques). Un arrêté très récent peut ne pas encore y figurer. Pour l’information en temps réel, consultez directement la base GASPAR via Géorisques.gouv.fr.
Voir aussi
- Comprendre les zones inondables en France
- PPRi : définition et obligations pour les propriétaires
- Guide complet de l’assurance inondation et Cat-Nat
Sources officielles : Géorisques.gouv.fr · Service-Public.fr — État des risques · Légifrance — art. L125-5 Code env. · Ecologie.gouv.fr — PPRN. Dernière mise à jour : mai 2026.
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